10.6.1 Rådmannens tilrådning
Stavanger boligbygg KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2019 og handlings- og økonomiplan 2019-2022. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 22. august 2018. Det vises til kapittel 10.6.2 for en nærmere redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.
Driftsbudsjett
Foretaket har budsjettert med driftsinntekter på om lag kr 247 mill. i 2019, som i all hovedsak består av leieinntekter. Det er lagt opp til en vekst i driftsinntektene på kr 4,6 mill. Veksten er knyttet til justering av leiesatser for kommunale boliger etter prinsippet om «gjengs leie». Foretaket legger videre opp til at det skal beregnes leie for alt areal disponert av Helse og velferd (kontorer og møterom i tilknytning til omsorgsboliger i bofellesskap). I tillegg til det som er innarbeidet i budsjettet legger foretaket opp til at Helse og velferd skal betale «negativ leie», som er beregnede kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold av bygg fratrukket beboernes leiebidrag. Foretaket legger også opp til at Helse og velferd skal belastes for leietap dersom omsorgsboliger ikke leies ut innen rimelig tid.
Foretaket har budsjettert med driftskostnader på om lag kr 244 mill. i 2019. Foretaket har lagt opp til en vesentlig økning i driftskostnadene som primært er knyttet til foreslått økning i vedlikeholdsbudsjettet. Foretaket legger videre til grunn en økning i leietap på kr 1 mill. og økte lønnskostnader på kr 2 mill. (tilsvarende 3 stillinger) ved overtakelse av ansvar for 220 rehabiliteringsboliger fra 01.01.2019. De økte lønnskostnadene er foreslått finansiert gjennom en reduksjon på kr 2 mill. i budsjetterte overføringer fra foretaket til bykassen.
De øvrige økningene i driftskostnadene er også foreslått finansierer gjennom reduserte utbetalinger til bykassen. I sakene (sak 94/16 og 97/16) vedrørende opprettelse av foretaket ble det lagt til grunn etablering av et langsiktig mellomværende på kr 700 mill. (konserninternt lån), som reflekterer anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket ved etablering. Renten er basert på tremåneders pengemarkedsrente med et påslag på 2 prosentpoeng. Avdragstiden er 30 år. Hovedstolen vil økes ved at nye anlegg overdras til foretaket. Foretaket foreslår at det ikke skal betales renter på dette konserninterne lånet i kommende planperiode, noe som er beregnet til å utgjøre ca. kr 23,3 mill. i 2019, kr 25,8 mill. i 2020, kr 27,4 mill. i 2021 og kr 27,5 mill. i 2022.
Bystyret vedtok den 27. november 2017 (sak 129/17) følgende: «Stavanger kommune starter prosjektering av demenslandsby på området der Ramsvigtunet sykehjem, bofellesskap og omsorgsboliger ligger i dag». Formannskapet la til grunn den 06.09.2018 (sak 120/18) at «økonomisk oppgjør med Stavanger bolig KF vedrørende overtakelse av omsorgsboligene med kr 60 mill. legges til grunn. Kostnaden vurderes i kommende Handlings- og økonomiplaner som erstatningsboliger». De 28 omsorgsboligene som rives har gitt foretaket en positiv kontantstrøm. Foretaket foreslår at det økonomiske oppgjøret på kr 60 mill. skal skje i form av en tilsvarende reduksjon i langsiktig mellomværende (konserninternt lån). Foretaket har som allerede nevnt foreslått at det ikke skal betales renter på lånet, men reduksjonen i lånesaldoen vil i tillegg gi en årlig reduksjon i avdragsutgifter i størrelsesorden kr 2,2 mill.
Investeringsbudsjettet
Foretaket har lagt til grunn en investeringsramme på kr 287,6 mill. i planperioden. Samlet låneopptak i planperioden er på kr 249,7 mill., hvorav kr 49,3 mill. i 2019. Det vil foretas låneopptak i bykassen for videre utlån til foretaket. Det foreslås videre en investeringsramme for etablererboliger på kr 328,5 mill. i planperioden, med et tilsvarende låneopptak. Det vises til kapittel 10.6.2. for en omtale av det enkelte investeringsprosjekt.
Foretaket legger til grunn en egen finansieringsordning for etablererboligprosjekter for å unngå at prosjektene gir en resultateffekt i driftsbudsjettet og således påvirker vedlikeholdsmidlene for kommunale boliger. Foretaket foreslår å videreføre ordningen der bykassen skal yte et avdragsfritt lån i byggeperioden, som tilbakebetales ved salg av boligene. Det beregnes renter, men disse vil aktiveres og vil dermed ikke gi resultateffekt for foretaket.
Rådmannens tilrådning
Styret i Stavanger boligbygg KF behandlet den 30.05.2018 sak 12/18 – «Prinsipper for å fastsette husleie». Styret vedtok at nye leiesatser basert på prinsippet om «gjengs leie» skal iverksettes fra høsten 2018, og har som nevnt innarbeidet dette i budsjettforslaget for perioden 2019-2022. Tidligere justeringer etter «gjengs leie» har ut ifra sakens prinsipielle karakter og betydning for det boligsosiale arbeidet, blitt behandlet av kommunalstyrer og formannskapet. Den foreslåtte økningen i leiesatsene er på mellom 0-82 %. Det er størst økning for boliger som har mer enn to rom, noe som medfører størst belastning for leietakere som har barn – ofte enslige forsørgere. Husleieøkningen vil i stor grad måtte dekkes med supplerende sosialhjelp og dermed også gi budsjettmessige konsekvenser for bykassen.
På denne bakgrunn har rådmannen i brev av 15.06.2018 til Stavanger boligbygg KF, forutsatt at foretaket utsetter iverksettelsen av styrets vedtak i sak 12/18 til bystyret har fått behandlet saken, jf. kommuneloven § 72 nr. 1. Saken vil fremmes for behandling i bystyret den 29.10.2018. I den aktuelle saken vil det også inngå forslag til fremdriftsplan for utredning og politisk behandling av ulike prinsipielle problemstillinger i relasjonen mellom foretaket og bykassen, herunder problemstillinger knyttet til såkalt «negativ leie».
I foretakets forslag til driftsbudsjett inngår det endringer som direkte og indirekte vil gi bykassen årlige mindreinntekter/merutgifter på mellom kr 32-36 mill. I foretakets forslag til investeringsbudsjett foreslås det videre at avdragsutgifter på kr 5,7-11,5 mill. knyttet til etablererboligprosjekter skal belastes bykassen i planperioden. De foreslåtte endringene vil måtte finansieres gjennom tilsvarende reduksjoner innenfor andre tjenesteområder. Rådmannen tilrår ikke at samtlige tiltak godkjennes på bakgrunn av den økonomiske situasjonen for bykassen.
Rådmannen tilrår at det langsiktige mellomværende (saldo på kr 642 mill. ved utgangen av 2018) justeres ned med kr 60 mill. i 2019, som økonomiske oppgjør ved rivning av omsorgsboliger i forbindelse med realiseringen av Ramsvigtunet-senter. Foretaket vil da i lånets løpetid få en besparelse på kr 60 mill. i avdragsutgifter. Basert på forventet rentenivå i 2019, vil foretaket i tillegg få en besparelse på om lag kr 30 mill. i reduserte rentekostnader i lånets løpetid. Reduksjonen i rentekostnader vil trolig være vesentlig høyere grunnet stigende rentenivå. Foretaket vil i 2019 få reduserte kapitalkostnader på kr 4,3 mill. Det forutsettes at denne reduksjonen gir mulighet til å håndtere kostnader og inntektsbortfall ved utflytting av omsorgsboligene i 2019. Dette vil videre gi grunnlag for å håndtere økte kapitalkostnader knyttet til oppføring/anskaffelse av erstatningsboliger i tråd med formannskapssak 120/18.
I rådmannens forslag til Handlings- og økonomiplan 2019-2022 er det videre innarbeidet et avdragsfritt lån til foretaket på totalt kr 328,5 mill. for finansiering av etablererboligprosjekter. Prosjektene vil gi en likviditetseffekt for bykassen i byggeperioden på kr 5,7 mill. i 2019, og videre økende til kr 11,5 mill. i 2021. Det forutsettes at alle kapitalkostnader belastes prosjektet. Ekstraordinære avdrag føres i investeringsregnskapet for bykassen, og er foreslått avsatt til finansiering av framtidige prosjekter. Rådmannen er av den oppfatning at det kan være hensiktsmessig å foreta en nærmere vurdering av innretningen til etablererboligprosjektene, herunder kostnadsnivå, risiko og finansieringsmodell.
Basert på det forannevnte er det lagt til grunn at foretaket skal betale renter og avdrag til bykassen (langsiktig mellomværende) på kr 44,4 mill. i 2019, kr 46,4 mill. i 2020, kr 47,8 mill. i 2021 og kr 47,7 mill. i 2022. For å redusere budsjettmessige konsekvenser av foretaksetableringen for bykassen, ble det også lagt til grunn en årlig tilbakeføring til bykassen. Det forutsettes overføringer fra foretaket på kr 11,4 mill. i 2019 og kr 6,7 mill. de øvrige årene i planperiodene. Overføingene er da redusert fra kr 21,7 mill. i 2017 til kr 6,7 mill. i 2020.
Forslag til vedtak
- Årsbudsjett 2019 for Stavanger boligbygg KF godkjennes i samsvar med rådmannens anførsler.
- Økonomiplan for perioden 2019-2022 anses som retningsgivende for den videre drift.
10.6.2 Forslag til årsbudsjett 2018 og handlings- og økonomiplan 2018-2021
1. Formål og oppgaver
Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket vil stimulere til utvikling av nye konsepter som kan sikre at ulike målgrupper vil kunne skaffe seg en selveid bolig til en lavere pris enn markedspris.
Rammene for virksomheten vil følgelig fastsettes i ulike kommunale planer og strategier, herunder kommuneplanen, handlings- og økonomiplaner, boligsosial handlingsplan og vedlikeholds strategi for bygg og uteområder. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er at «alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø».
Stavanger boligbygg KF ble vedtatt etablert i bystyret fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.
Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger bolig KF, vedtatt av bystyret 9.mai 2016. Der kommer det tydelig fram at foretaket skal:
- eie den kommunale boligmassen
- ha ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold av de kommunale boligene
- stille boligene til disposisjon for helse og velferd (Boligkontoret som tildeler boligene)
- ha ansvar for utvikling av den kommunale boligmassen
- være en profesjonell forvalter og byggherre, herunder sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold
- ha ansvar for at det etter behov bygges selvbygger-/etablererboliger og utleieboliger- både til vanskeligstilte og andre
- være et sosialt virkemiddel for å framskaffe boliger til målgruppen som kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med et tilbud om bolig
- inngå leiekontrakt med den enkelte leieboer
- sammen med Boligkontoret utgjøre kommunens boligsosiale tilbud
- være kommunens kompetanseenhet innenfor offentlig boligforvaltning bl.a. gjennom plan-, strategisk- og innovasjonsarbeid
- drives etter forretningsmessige prinsipper
- innenfor sitt ansvarsområde bidra til å realisere mål fastsatt av bystyret i ulike kommunale planer og strategier
2. Styre og administrasjon
Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.
Ved utgangen av året hadde Stavanger boligbygg KF 14 ansatte, 5 kvinner og 9 menn. I tillegg kjøper foretaket noen administrative tjenester av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Dette gjelder blant annet regnskap, revisjon, IT, bedriftshelsetjeneste o.l.
3. Driftsbudsjett
Driftsbudsjettet som legges fram i denne saken tar utgangspunktet i gjeldende handlings- og økonomiplan med endringer som omtales i punkt 3.1 – 3.8.
Driftsinntekter
Foretakets driftsinntekter utgjør om lag kr 240 mill. på årsbasis og består i all hovedsak av leieinntekter. Leieinntekter foreslås økt med totalt kr 4,6 mill. årlig i planperioden og er relatert til forhold omtalt i punkt 3.1 – 3.4 under. Det er igangsatt drøftelser og initiert et videre arbeid mellom rådmannen og foretaket for å avdekke og klargjøre konsekvensene av de her påpekte forholdene. Det er behov for å se forholdene i sammenheng slik at endelige bruker av våre tjenester ikke blir unødig skadelidende. Det er enighet om at vi må bruke høsten godt til å avdekke og grundig gjennomarbeide alle forhold knyttet til de enkelte sakene, og at det fremmes en endelig sak til politisk behandling med mål om felles forståelse for anbefalt løsning. Rådmannen vil fremlegge en orienteringssak til formannskapet med det første, denne vil kort angi sakskomplekset og angi det videre forløpet.
Det er valgt å ta med en begrenset beløpsstørrelse enskjønt endelig volum ikke er avklart, men forholdet er avdekket.
3.1 Foretakets styret vedtok i sak 12/18 justering av leiesatsene i kommunale utleieboliger basert på prinsippet om gjengs leie. Stavanger kommune vedtok i 2003 å følge prinsippet om gjengs leie, iht tidligere vedtak. Tidligere er det besluttet at Stavanger eiendom skulle følge opp med en leiejustering, etter prinsippet om gjengs leie, hvert 3. år. Sist justering ble foretatt i 2013 (vedtatt av formannskapet i sak 10/1-13). Boligbygg fornyer leiekontrakter hvert 3. år og setter således en ny husleie ved hver fornyelse av leien. Leietakerne med lave inntekter og høye boutgifter kan søke bostøtte fra Husbanken. Kommunal bostøtteordning bør vurderes, jfr Boligsosial handlingsplan.
3.2 Helse og velferd disponerer kontorer og møteroms arealer i tilknytting til foretakets eiendommer, blant annet bofellesskap. Det betales ikke leie for denne bruken. Det legges til grunn at det skal betales leie for alt utleid areal, med mindre det er av særskilte årsaker inngått avtale om noe annet. Dette er i trå med forretningsmessige prinsipper vedtatt i foretakets eierstrategi, samt kommentarer i revisjonens årsoppgjørsnotat for 2017.
3.3 I budsjettforslaget forutsesetes det at investeringsprosjekter som foretaket realiserer leies ut til full kostnadsdekning. Helse og velferd blir ansvarlig leietaker for netto negativ leie. Netto negativ leieinntekt er å forstå som byggets reelle leiekostnad (renter, avskrivninger, drift, forvaltning, vedlikehold og utvikling) fratrukket beboernes leiebidrag. Dette er også i trå med forretningsmessige prinsipper som er vedtatt i bystyret i sak om foretakets eierstrategi. Ingen verdi angitt i budsjettet.
3.4 Boligbygg har ansvar for at det etter behov bygges utleieboliger. Helse og velferd kartlegger utbyggingsbehov for de ulike målgruppene og boligforetaket realiserer prosjekter iht bestillingen. Ved realisering av et bofellesskap får helse og velferd tildelingsansvar for boligene. Boligforetaket får et økonomisk tap i form av manglende leieinntekter i perioder disse boligene ikke er utleid. Foretaket har i dag ingen muligheter til å påvirke / reduserer dette tapet. Dermed foreslås at Helse og velferd overtar økonomiske konsekvenser når bofellesskapene ikke er leid ut innen rimelig tid. Det forutsettes at foretaket fakturere leie til Helse og velferd for bofellesskapene som står tomme i mer enn tre måneder. Ingen verdi angitt i budsjettet.
Driftsutgifter
Mye av leieinntektene er bundet til betaling av faste utgifter som husleie til borettslag, forsikring, serviceavtaler, strøm, eiendomsavgifter, lønnsutgifter, eierutbytte, kapitalkostnader knyttet til låneopptak og langsiktig mellomværende mellom bykassen og foretaket, o.a. I vedtatt budsjett utgjør årlig overføring til bykassen om lag kr 54 mill., fordelt mellom utbytte og kapitalkostnader knyttet til mellomværende mellom bykassen og foretaket som ble opprettet ved foretakets etablering. I kapitalkostnader knyttet til lån relatert til langsiktig mellomværende er det i tillegg lagt på 2 prosentpoeng rentepåslag som er en form for utbytte.
Korrigert for inntektsøkning omtalt i punkt 3.1 -3.4 og fratrukket de faste kostnader, utgjør foretakets disponible midler om lag kr 67 mill. Dersom en justerer for forventede kostnader relatert til inn -og utflytting, samt straks vedlikehold basert på erfaringstall har foretaket om lag kr 17 mill. til planlagt vedlikehold. Dette er uforsvarlig lite i forhold til det faktiske vedlikeholdsbehovet og ikke minst med tanke på eksponentiell økning av vedlikeholdsetterslepet med tiden. Foretaket har utarbeidet en vedlikeholdsplan for 2018-2021 som er behandlet i styret den 30. mai. 2018. Planen viser blant annet en oversikt over eiendommer som har størst rehabiliteringsbehov. Rehabiliteringsarbeidet beløper seg til ca. kr 245 mill. over en 6 års periode, som innebærer et årlig vedlikeholdsbehov på ca. kr 40 mill.
3.5 For å frigjøre midler til vedlikehold foreslås det at lånet knyttet til langsiktig mellomværende mellom bykassen og foretaket settes rentefritt i planperioden. Som følge av dette vil rentekostnader som overføres til bykassen kunne reduseres med om lag kr 23,3 mill. i 2019, kr 25,8 mill. i 2020, kr 27,4 mill. i 2021 og kr 27,5 mill. i 2022. En slik satsing på vedlikehold vil muliggjøre gjennomføring av vedlikeholdsplan vedtatt i foretakets styre. Videre foreslås det at rentesatser knyttet til langsiktig mellomværende etter 2022 settes lik gjennomsnittlig rente i bykassen, på lik linje med de øvrige låneavtalene som er inngått mellom bykassen og foretaket.
3.6 I henhold til bystyrets vedtekter ved foretakets etablering skal foretaket blant annet eie, drifte, forvalte og utvikle den kommunale boligmassen og drive etter forretningsmessige prinsipper.
I etableringsåret overtok boligforetaket alle ordinære boliger som ble forvaltet av Stavanger eiendom, med unntak av om lag 220 rehabiliteringsboliger tilknyttet miljøtjenesten i kommunen. Miljøtjenesten har vært et mellomledd mellom boligforetaket og leietakere, mens leieinntekter og driftsutgifter knyttet til rehabiliteringsboliger har tilhørt boligforetaket.
Det foreslås at alle oppgaver relatert til disse boligene overføres til foretaket fra 1.januar 2018 under forutsetning av at lønnsbudsjettet styrkes med kr 2 mill., tilsvarende tre stillinger og at stillingene finansieres med tilsvarende reduksjon av utbytte. Stillingene er tiltenkt disponert til kontraktoppfølging og boveiledning av leietakere.
3.7 Økning av antall boliger i porteføljen kombinert med høyere leiepris vil medføre økt leietap. Leietapet anslås økt med kr 1 mill. årlig.
3.8 I henhold til bystyrets vedtak i sak 129/17 starter prosjektering av demenslandsby på området der Ramsviktunet sykehjem, bofellesskap og omsorgsboliger ligger i dag.
Omsorgsboliger inngår i foretakets eiendomsportefølje og genererer en positiv nettokontantstrøm til driftsbudsjettet.
I forbindelse med utbygging av demenslandsbyen skal alle 28 omsorgsboligene rives og beboerne fraflyttes. Basert på skissert prosjektframdrift i saksframlegg 18/10401-1 som legges fram til formannskapet den 6.september 2018 skal omsorgsboligene tømmes i 2019 og planlagt utbygging av demenslandsbyen skjer året etter.
I foretakets forslag til handlings- og økonomiplan legges det til grunn at leie av omsorgsboliger og strømutgifter knyttet til disse belastes byggeprosjektet. Videre forutsettes det at omsorgsboligene overføres til kommunen i 2020 ved korreksjon av åpningsbalanse og en reduksjon av mellomværende mellom bykassen og foretaket på totalt kr 60 mill. som en kompensasjon for framtidig tap av inntektsgrunnlaget.
Driftsbudsjett 2019-2022, Stavanger boligbygg KF, tall i hele 1 000 kr
| Nr. | Driftsbudsjett Stavanger boligbygg KF | Budsjett 2019 | Budsejtt 2020 | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sum driftsinntekter | -247 400 | -248 400 | -249 400 | -250 400 |
| Leieinntekter | -242 800 | -243 800 | -244 800 | -245 800 | |
| Momskompensasjon | -4 600 | -4 600 | -4 600 | -4 600 | |
| 2 | Sum driftskostnader | 243 900 | 242 800 | 239 600 | 235 000 |
| Lønnsutgifter | 15 100 | 15 500 | 15 900 | 16 300 | |
| Leietp | 10 300 | 10 300 | 10 300 | 10 300 | |
| Overføring til bykassen | 9 400 | 4 700 | 4 600 | ||
| Avskrivninger | 26 000 | 26 000 | 26 000 | 26 000 | |
| Driftsutgifter på bolig | 83 200 | 83 200 | 83 200 | 83 200 | |
| Inn-og utflytting | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 | |
| Straksvedlikehold | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | |
| Vedlikehold | 40 200 | 43 400 | 39 900 | 39 500 | |
| Forsikring | 2 800 | 2 800 | 2 800 | 2 800 | |
| Administrasjon | 3 000 | 3 000 | 3 000 | 3 000 | |
| Momskompensasjon | 3 900 | 3 900 | 3 900 | 3 900 | |
| 3 | Brutto driftsresultat | -3 500 | -5 600 | -9 800 | -15 400 |
| Renter | 2 100 | 3 100 | 5 000 | 7 600 | |
| Avdrag | 27 400 | 28 500 | 30 800 | 33 800 | |
| 4 | Sum finanstransaksjoner | 29 500 | 31 600 | 35 800 | 41 400 |
| 5 | Motpost avskrivninger | -26 000 | -26 000 | -26 000 | -26 000 |
| 6 | Netto driftsresultat | 0 | 0 | 0 | 0 |
4. Investeringsbudsjett
Forslag til investeringsbudsjett for planperioden 2019-2022 handler i stor grad om videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan korrigert for politiske vedtak (linjer 1-6 i tabell under). I tillegg er det innarbeidet tre nye prosjekter (linjer 7-9) basert på innmeldt behov fra helse og velferd.
Brutto investeringsutgifter i planperioden utgjør kr 287,6 mill., hvorav kr 56,6 mill. er budsjettert i 2019. Samlet låneopptak i planperioden utgjør kr 249,7 mill. og egenfinansiering kr 37,9 mill.
Det presiseres at kostnadsestimater til investeringsprosjekter bygger på prognoser basert på dagens kostnads- og detaljeringsnivå. Mer sikre tall vil først fremkomme når forprosjekt er utarbeidet.
Investeringsprosjekter 2019-2022, Stavanger boligbygg KF, tall i hele 1 000 kr
| Nr. | Prosjektnavn | Antall enheter/plasser | Ferdigstillelse | Kostnads-ramme | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Boliger til flyktninger og vanskeligstilte, bygging og kjøp | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 | |||
| 2 | St. Petri aldershjem, riving, nytt bofelesskap for eldre | 16 | 2023 | 64 000 | 2 000 | 20 000 | 30 000 | |
| 3 | Bofellesskap for personer med utviklingshemming | 6 | 2022 | 30 000 | 5 000 | 10 000 | 15 000 | |
| 4 | Bofellesskap for personer med rus- og psykiatrilidelser | 4 | 2019 | 28 800 | 19 600 | 8 000 | ||
| 5 | Kjøp av personalbase jf. linjer 1 og 3 i tabell 5.1 | 2020 | 10 000 | |||||
| 6 | Haugåsveien 26/28, riving og nybygg - boliger og omsorgsboliger inkl. personal base i bofellesskap | 30 | 2022 | 2 000 | 3 000 | 32 000 | ||
| 7 | Bofellesskap for autister | 8 | 2024 | 42 000 | 2 000 | |||
| 8 | Bofellesskap for unge fysisk funksjonshemmede | 6 | 2024 | 34 000 | 2 000 | |||
| 9 | Bofellesskap for eldre/demens | 16 | 2025 | 56 000 | 2 000 | 5 000 | ||
| Sum investeringsutgifter | 56 600 | 53 000 | 77 000 | 101 000 | ||||
| Finansiering av investeringer | ||||||||
| 10 | Salg av boliger | -5 000 | -5 000 | -5 000 | -5 000 | |||
| 11 | Investeringstilskudd | -6 400 | ||||||
| 12 | Momskompensasjon | -2 300 | -2 100 | -3 100 | -4 000 | |||
| 13 | Låneopptak | -49 300 | -39 500 | -68 900 | -92 000 | |||
| Sum finansiering | -56 600 | -53 000 | -77 000 | -101 000 |
Prosjektbeskrivelse
- Boliger til flyktninger og vanskeligstilte, bygging og kjøp
Det foreslås å videreføre en årlig bevilgning på kr 30 mill. til kjøp og bygging av boliger til flyktninger og vanskeligstilte. Midlene skal også anvendes til erstatning av tungdrevne boliger/leiligheter som avhendes. - St.Petri aldershjem, riving, nytt bofellesskap for eldre
Beboere og ansatte ved St. Petri aldershjem flyttet i 2018 over i det nye sykehjemmet i Lervig. Aldershjemmet rives og det er planlagt et bofellesskap for eldre på tomten med 14-16 plasser. Fire til seks av plassene vil bli spesielt tilrettelagt for personer med sterk hørselshemming eller døvhet. Prosjektet har en estimert kostnadsramme på kr 64 mill. eksklusiv tomtekostnad og er planlagt ferdigstilt i 2023, som er ett år senere enn vedtatt i handlings- og økonomiplan 2018-2021. - Bofellesskap for personer med utviklingshemming
Bofellesskapet skal være et tilbud om heldøgnstjenester for personer med utviklingshemming. Det tas sikte på å etablere bofellesskapet i en boligblokk som er under oppføring ved at Stavanger kommune kjøper seg inn i boligprosjektet. Prosjektet har en estimert kostnadsramme på kr 30 mill. og er planlagt ferdig innen 2022. - Et bofellesskap for personer med rus- og psykiatrilidelserKostnadsøkningen skyldes graden av vandalsikring, samt nødvendige og påkrevde tilpasninger for den eksisterende og vernede bygningsmassen på tomten. Prosjektets kostnadsoppstilling ble godkjent i foretakets styre. Styret fraråder allikevel konseptet, da dette på sikt ikke er økonomisk bærekraftig løsning for kommunen. Det vises i denne sammenheng til boligprosjektet i Jarleveien 10 – Trondheim, for samme brukergruppe og utviklet av Trondheim kommune. Kostnadsrammen for 44 boenheter eksklusiv tomt var etter anbud kr 106 mill. inkl mva. I tillegg gir denne løsningen vesentlig lavere driftskostnader per boenhet. Prosjektet er et botilbud for fire personer med rus- og psykiske lidelser og omfatter renovering og tilrettelegging av en eksisterende kommunal bolig til formålet. Prosjektet ferdigstilles i 2019 som er ett år senere enn vedtatt ved behandling av handlings- og økonomiplan for 2018-2019. Kostnadsoppstilling for prosjektet tilsier en kostnadsramme på kr 28,8 mill. for 4 boenheter, en base og ferdig innredet, noe som er 8,8 mill. høyere enn estimert. Tomtekostnaden er ikke inkludert.
- Kjøp av personalbase jf. linjer 1 og 2 i tabell 5.1 Det er avsatt midler til utbygging av etablererboliger og omsorgsboliger i bofellesskap for personer med utviklingshemming, samt personalbase knyttet til hvert prosjekt jf. linjer 1 og 3 i tabell 5.1. Boligene selges til brukergruppen etter ferdigstillelsen, mens personalbaser kjøpes og eies av boligforetaket.
- Haugåsveien 26/28, riving og nybygg – boliger og omsorgsboliger i bofellesskap. Prosjektet omfatter utbygging av totalt 30 boenheter fordelt på 7 boenheter i bofellesskap og 23 ordinære boenheter for salg. I henhold til formannskapets vedtak i sak 166/17 skal det utredes andre alternative løsninger for prosjektet i regi av Stavanger boligbygg KF med tanke på å redusere prosjektkostnader.
- Bofellesskap for autister. Det foreslås å realisere et bofellesskap med åtte boenheter for autister som vokser ut av barnebolig. Estimert prosjektkostnad (eksklusiv tomtekostnad) anslås til å utgjøre kr 42 mill.
- Bofellesskap for unge fysisk funksjonshemmede. Det foreslås å avsette midler til utbygging av et bofellesskap med seks boenheter for unge personer med fysisk funksjonshemming. Estimert prosjektkostnad ekskl. tomt anslås til kr 34 mill.
- Bofellesskap for eldre/demens. Det foreslås realisering av et bofellesskap med 16 boenheter til målgruppen. Prosjektet har en estimert kostnad, ekskl. tomt, på kr 56 mill.
Finansiering av investeringer
10. Salg av boliger
I planperioden forutsettes det et årlig salg av tungdrevne boliger/leiligheter og uttynning av boligmassen i enkelte bydeler iht boligsosial handlingsplan 2018 – 2023. Det budsjetteres årlig kr 5 mill. til formålet.
11. Investeringstilskudd
Det budsjetteres kr 6,4 mill. i investeringstilskudd i 2020 knyttet til utbygging av bofellesskap for 4 personer med rus- og psykiatrilidelser (linje 4 i tabell 4.1).
12. Momskompensasjon
Forventet momskompensasjon knyttet til investeringsprosjekter utgjør kr 11,5 mill. i planperioden, hvorav kr 2,3 mill. i 2019.
13. Låneopptak
Samlet låneopptak i planperioden utgjør kr 249,7 mill., hvorav kr 49,3 mill. er innarbeidet i 2019.
5. Etablererboliger
Etablererordning er en ordning der innbyggere i Stavanger som ikke har eid bolig før, kan få anledning til å skaffe seg sin første selveide bolig til en lavere pris enn markedspris, mot at det deltas i deler av klargjøringen av boligen, og at kriterier for tildeling oppfylles.
Investeringer i etablererboliger inngår i foretakets budsjett og regnskap, men skal holdes adskilt fra den øvrige virksomheten, med særskilt finansieringsordning. Dette med formål å unngå at etablererordningen gir resultateffekt i foretakets driftsbudsjett i form av økte kapitalkostnader og på den måten reduserer vedlikeholdsmidlene til kommunale boliger.
5.1 I handlings – og økonomiplan for 2018-2021 er det innarbeidet et avdragsfritt lån i bykassen til etablererboligprosjekter med forutsetning at rentekostnader og tapte renteinntekter for bykassen belastes prosjektene, og at lånet innfris ved boligsalg. Videre ble det i handlings- og økonomiplanen påpekt at det må foretas en nærmere utredning av finansieringsmodell for etablererboligprosjekter, herunder en vurdering av ordinære byggelån i bank.
Målgruppen til etablererboliger er førstegangsetablerer uten egenkapital, eller mennesker som av ulike årsaker ikke kommer seg inn på boligmarkedet. Det er mål at pris på etablererboliger skal ligge under markedspris. Salgspris på etablererboliger begynner imidlertid å nærme seg markedspris i all hovedsak som følge av at kommunen ikke har en egen reserve med ledige tomter til ordningen, men for nye prosjekter må gå ut i markedet.
Dersom en vurderer å finansiere utbygging av etablererboliger med et byggelån vil det ytterligere fordyre ordningen. Rentekostnader på et byggelån tilsvarer 3 mnd. NIBOR tillagt to prosentpoeng. I tillegg kommer det en løpende provisjon på ca. 0,5 % av den totale byggelånsrammen. Ved å endre finansieringsordning og benytte seg av et byggelån vil en etablererbolig blir i snitt kr 100 000 dyrere. På det grunnlaget foreslås det å opprettholde dagens ordning.
Forslag til investeringsbudsjett for planperioden 2019-2022 er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan, korrigert for politiske vedtak (linjer 1 og 3 i tabell under). I tillegg er det innarbeidet to nye prosjekter (linjer 2 og 4).
Etablererboliger 2019-2022, tall i hele 1 000 kr
| Nr. | Prosjektnavn | Antall enheter/plasser | Ferdigstillelse | Kostnadsramme | Budsjett 2019 | Budsjett 2020 | Budsjett 2021 | Budsjett 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Tastarustå B7, etablererboliger inkl. 6 puh boliger | 56 | 2020 | 199 500 | 80 000 | 79 500 | ||
| 2 | Såra Bråde, etablererboliger | 40 | 2020 | 117 000 | 58 000 | 59 000 | ||
| 3 | Brukereid bofellesskap inkl. personalbase | 7 | 2020 | 40 000 | 5 000 | 25 000 | 10 000 | |
| 4 | Brukereid bofellesskap inkl. personalbase | 6 | 2024 | 34 000 | 2 000 | 10 000 | ||
| Sum investeringsutgifter | 143 000 | 163 500 | 12 000 | 10 000 | ||||
| Finansiering av investeringer | ||||||||
| 5 | Låneopptak | -143 000 | -163 500 | -12 000 | -10 000 | |||
| 6 | Salg av etablererboliger | -386 200 | ||||||
| 7 | Nedbetaling av lån | 356 500 | ||||||
| 8 | Avsetning til utviklingsfond | 29 700 | ||||||
| Sum finansiering | -143 000 | -163 500 | -12 000 | -10 000 |
Prosjektbeskrivelse
1. Tastarustå B7, etablererboliger
Ved behandling av handlings- og økonomiplan for 2018-2020 vedtok bystyret realisering av seks etablererboliger for personer med utviklingshemming inkl. personalbase til en kostnadsramme på kr 35 mill., og forventet ferdigstillelse i 2020. Det foreslås at prosjektet inngår som en del av etablererboliger på Tastarustå, hvorav seks boenheter er forbeholdt målgruppen og en til personalbase iht bystyrets vedtak. Prosjektet omfatter utbygging av 56 etablererboliger på Tastarustå. Etablererordning innebærer utbygging av boliger som skal selges etter ferdigstillelse.
2. Søra Bråde, etablererboliger
Prosjektet omfatter utbygging av 40 etablererboliger på Såra Bråde. Etablererordning innebærer utbygging av boliger som skal selges etter ferdigstillelse.
3. Brukereid bofellesskap inkl. personalbase
Det iverksettes et mulig nytt samarbeidsprosjekt med en Foreldregruppe iht bystyrets vedtak i sak 68/18. Lokalisering på kommunal tomt, nærmere avklaring i løpet av høsten. Gruppen kan bestå av sju ungdommer/unge voksne med utviklingshemming som har behov for plass i bofellesskap. Samarbeidsprosjektet innebærer at kommunen bygger et bofellesskap med 7 boenheter pluss en personalbase. Når boligen er ferdig dannes et borettslag og 7 andeler selges til brukerne, mens en andel beholdes av kommunen som personalbase.
4. Brukereid bofellesskap inkl. personalbase
Det foreslås realisering av et bofellesskap med seks boenheter for personer med utviklingshemming. Prosjektet har en estimert kostnadsramme på kr 34 mill. og forutsees solgt til målgruppen etter ferdigstillelse, med unntak av personalbasen. Den vil eies av boligforetaket.
5. Låneopptak
Etablererboliger finansieres ved låneopptak i bykassen for videreutlån til Stavanger boligbygg KF. Renteutgifter knyttet til låneopptak til etablererboliger forskutteres av bykassen i byggeperiode, og tilbakebetales til bykassen etter at prosjektene er solgte.
6. Salg av etablererboliger
I planperioden er det forventet ferdigstillelse og salg av 56 etablererboliger i Tastarustå B7, 40 etablererboliger i Søra Bråde og 7 boenheter i et brukereid bofellesskap.
7. Nedbetaling av lån
Nedbetaling av lån til bykassen etter salg av etablererboliger, jf. linje 5 og 6 over.
8. Avsetning til utviklingsfond
Etablererordning er basert på selvkostprinsipp tillagt marginpåslag for dekning av uforutsette kostnader, framtidige reklamasjonsforpliktelser o.l. Differansen mellom prosjektenes kostnad og salgspris avsettes til utviklingsfond for framtidig dekning av overnevnte forpliktelser. Dersom etter garantiperiodens utløp er det fortsatt udisponerte midler på utviklingsfondet skal disse tilfalle etablerervirksomheten og disponeres av boligforetakets styre til utvikling av nye konsepter.
6. Styrets vedtak
Styret godkjenner forslag til drifts- og investeringsbudsjett jf. tabell 10.15 tabell 10.16 og tabell 10.17, samt endringer omtalt i punkt 3.1 – 3.8 og 5.1.
Stavanger, 22. august 2018